深圳市城市更新项目实操系列（三）— — 深圳“工改工”项目物业转让限制及应对操作
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导 语
为防止对工业用地、用房的炒作，深圳市政府颁布了《深圳市工业楼宇转让管理办法》等一系列政策，通过限制工业楼宇转让、划定自持比例等措施，加强对工业用地、用房市场的干预。这无形中为项目运作设定了更高的门槛。随着深圳“工改工”项目的越来越受青睐，如何在政策允许的范围内灵活运作，扩大盈利空间，成为“工改工”项目运作的重要问题。
一、政府对“工改工”物业转让限制手段归纳
（一）对物业类型与设计的限制
根据《深圳市城市规划标准与准则》（下称“深标”）对于工业用地——无论是普通工业用地（M1）还是新兴产业用地（M0），均明确其“主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不宜低于总建筑面积的70%”。所谓“主导用途的建筑”，在工业用地领域主要是指生产厂房和研发用房。如此一来，其他用途（主要包括商业、宿舍，以及附属的市政设施、交通设施、配套辅助设施）的建筑面积加起来就不得超过总建筑面积的30%。
2017年1月，深圳市规土委公布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》。该通知一方面强调工业建筑的平面布局、水电设计不得采用住宅套型式设计，另一方面明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。如该通知未来付诸实施，未来“工业厂房改公寓”的相关运作将受巨大限制。
（二）对受让人资格的限制
“工改工”项目的主要物业类型为工业楼宇，包括厂房、研发用房等。对此，《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（下称“办法”）第五条明确规定，工业楼宇的受让人必须是企业；有准入条件的还应经产业部门资格审查[1]。
对具有居住功能的的工业楼宇配套设施（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的转让，市规土委在《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》第一条还规定了四种例外情形：1、前述通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情形的（即符合项目设定的准入条件）；2、前述通知实施前已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；3、经房改部门批准被纳入房改范围的；4、市政府批准的其他情形。
（三）对转让方式、范围和比例的限制
根据《办法》的精神，工业楼宇一般情况下可以整体转让。但如需要分割转让，则需要用地批文、土地使用权出让合同的明确规定，或符合《办法》第四条第二款所规定的九项情形。根据其中第（四）、（五）、（六）项的规定[2]，在用地批文、土地使用权出让合同没有明确规定的情况下，开发商如无后续操作，在一般情况下能够对外分割转让的，不超过总面积的50%（其中已包括办公、宿舍等配套措施）。
（四）对转让价格及收益进行限制
为防止对工业用地、用房的炒作而推高房价，《办法》明确规定：“工业楼宇在转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理”。总体而言，工业楼宇转让增值收益上缴方式可概括如下图：（请横屏查看）
二、怎样盘活工业地产类资产
（一）土地经济指标设定
根据《深标》的规定，普通工业用地（M1）和新兴产业用地（M0）中最多有30%的建筑面积可用作商业、宿舍及其他配套设施。如何让这30%的物业获得最大的利润，有赖于投资者事前做好全盘的规划。对此，投资者应当对项目用地的规划情况、市场需求、周边项目情况等因素进行充分调研，在此基础上聘请合资格的专业咨询机构设计规划（或规划调整）方案。
由于M0的容积率上限较大，在实际操作中，投资者大都青睐“工改M0”项目。然而，随着《深圳市城市更新“十三五”规划》的出台，政府有意收紧“工改M0”项目。根据笔者所了解到的信息，目前“工改M0”类项目的审批，需要提交到市一级主管部门审查，其时间成本和不确定性均较以前大大提高。
（二）适当确定自持和销售的部分
根据前文的分析，如没有后续操作（如补地价等），根据现有的政策，工业用地项目可实现销售的物业体量比例不高于总建筑面积的50%——这个比例是确定的，但具体哪一部分物业可销售则由投资者决定。
通常情况下，工业用地项目的产业/研发用房占比为70%，配套用房占比30%，可售物业占比50%。可售物业包括产业/研发用房及配套用房。为此，投资者需要根据不同的项目背景，以及对项目开发预期的不同，确定可售物业中产业研发用房和配套用房的占比，以及可售物业的具体位置。
（三）将厂房改为其他物业类型
根据深圳现行政策的规定，工改项目的产业研发用房占比都在70%以上，且大部分不能分割转让。这一大部分工业厂房的消化给后续的项目运作带来了较大的压力。
为此，很多项目将产业研发用房改为写字楼、公寓或会所等更具价值的物业类型以规避产业研发用房体量过大的问题。在实际操作中，这种做法早已屡见不鲜。但由于政策的收紧，投资者近期需要密切合规性风险。这主要体现在以下两个方面：
一是部分地区加大清理厂房改公寓、酒店的力度。比如宝安区政府不久前出台了《坚决整治厂房改公寓等违法行为分类工作细则》，同时请拆了不少“厂房改公寓”项目。相关政策是否会得到深圳其他区域的响应，有待进一步观察。
二是物业经营前置审批的收紧。根据笔者了解，深圳部分地区的消防主管部门收紧了写字楼、酒店的消防审批，尤其是厂房改造项目的消防审批。这势必会对相同项目及其投资者产生消极影响。
（四）完善物业流转方式
对于不少于50%的不可分割转让的产权部分，除了变更物业类型以提高其价值与吸引力以外，更重要的是实现物业的流转。对此，相关经营者想出来“长期租赁”、“会籍绑定”、“股权绑定”等方式。
“长期租赁”是最常见的流转方式。经营者成立物业管理公司与客户签订长期租赁协议，将约定物业租给客户长期使用，以此实现物业的流转。但租赁合同的年限受限于《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的限制，且投资者的资金无法一次性回笼。
“股权绑定”是以将相关物业作为资产成立项目公司，或有限合伙企业，并将具体物业与股权、投资份额进行绑定，客户通过受让、持有或转让股权、投资份额，间接实现物业的流转。
“会籍绑定”则是由设立会员制俱乐部，通过销售会籍的方式连带销售物业。在满足约定条件的情况下，会籍可对外转让。
在物业不能直接分割转让的情况下，以上安排均属于完善物业流转的变通性措施。在此基础上，投资者可引入资管计划、基金等金融工具，通过将物业收益权打包出让的方式，实现资产的融资功能，提升资产流动性。交易模式可简单归纳如下：
总体而言，与一般的城市更新项目相比，“工改工”项目受当地政策影响程度更高。投资者一方面要不断加大“土地”与“产业”的结合度，让项目用地最大限度地服务于产业发展；另一方面要时刻留意当地政策风向的变化，做到“带着脚镣跳舞”。
[1] 随后，《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》（下称“实施细则”）第六条规定了四项例外情形：“1、因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；2、因继承、受遗赠取得物权的；3、因共有分割取得物权的；4、因政府行使优先购买权的”。但这些都不属于正常的市场流通行为。
[2]“……（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；……”
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